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2018年3月房地產分析---豪宅市場也動起來了
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、要看出房地產河流是往上還是往下
10年前,在高雄從事房地產近30年的老友從高雄移來台北上班,從事土地開發,每週仍須回到高雄的家,很是辛苦。我問他何不繼續留在熟悉的高雄?他說,因為據統計,全台有4成的有錢人都住在台北,鎖定對象效率高!古人說「逐水草而居」,他逐「有錢人的密集城市」而攻,這是正確的。有錢人錢太多,當然有豪宅的需求,從100坪到200坪,為了迎合富豪的奢華,甚至超過200坪,愈買愈大。唐朝窮詩人杜甫千古名詩「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,對於租屋族、對於住「好窄」小坪數的人,豪宅坪數之大要如何居住?如何打掃?是無法想像的!最小豪宅約100坪應該就可以屋內慢跑了,200坪?300坪?如何住?而這些富豪亦不常居住,常世界各國跑,作跨國生意,因此,每天居住豪宅的反而是「外傭」,傭人最常享受最幸福了!
 
前幾年市場景氣差,最冰冷乏人問津的就是豪宅市場了,有錢人對景氣是最敏感關注的,且又碰到台北市政府打房,推出豪宅稅,光房屋稅就動輒數十萬!例如有一仁愛路門牌、市中心、鬧中取靜的豪宅,採先建後售,然而房屋蓋好,市場景氣已是下滑,又被豪宅稅打到,又是當年搶標的地上權土地蓋起來的房子,公告地價與地租又往上竄,到今天多少年過去了,晚上沒有一戶點燈,豪華舒適的停車場也可開放外人停車也數年了,真是悲劇!該豪宅若當初沒有先建後售,而是用預售的方式,以那時的市場熱度,厲害的豪宅代銷公司,不出幾天潛銷就會售光!因為土地珍貴,豪宅坪數大蓋不了幾戶,根本不夠有錢人去買的!
 
看得出房地產景氣起動,順勢沖天!
 
看不出房地產下坡,逆風而行,必然滿臉冰冷!
 
然而,這也是最難的學問,是許多人的盲點。

二、冰冷的豪宅市場逐步解凍
去年小坪數住宅普遍熱銷,房市開始回溫。去年第4季已冰冷數年的豪宅市場,由於台商的回台購置,豪宅市場逐步解凍。
 
營建績優生華固建設表示,去年華固的大戶高總價產品「鴨子划水」,約成交了100多億,預測今年也可賣100多億!今年1月到3月,「華固敦品」熱銷,「華固碧雲天」還沒正式公開,30億就售光了,已經可以感受市場回春,因此華固也要開始努力搶地,以儲備未來的土地原料!去年賣掉的豪宅「華固天鑄」、「華固名鑄」就100多億!
 
市場預期今年7月台北市調整總價8000萬以上「豪宅稅」市場價幅約3%,以及台版肥咖條款將在2019年實施共同申報準則CRS等效應下,都有助於豪宅市場的回溫。
 
另外又如「西華富邦」共198戶,去年下半年每天平均2~3組客人看屋,到今年1月以來已成交近10戶,開價每坪約200多萬。大陸近來之追查資金使得部分台商回台購置豪宅!去年,台灣富豪很少買豪宅,反而要靠對岸的台商來捧場!
 
三、銀行積極協助「危險老舊建物貸款」
台灣到處都是30年以上的老舊房子,到處都有危險建物。
 
土地銀行全力配合推動危險及老舊建築物加速重建政策。去年12月核貸位於新北市永和區危老重建融資案,2018年3月核貸高雄市第一件為老重建案。高雄案位於成功一路、青年二路附近,6棟老舊透天厝改建為15層新大樓。
 
第一銀行也表示,只要符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,都可以取得最高金額優惠貸款,重建家園。一銀近期協助的為「水源路四五期整宅案」都更,近50年老宅,預計今年上半年可完工入住!
 
據統計,大台北近5年來,每年都更戶數僅900戶,則大台北超過30年的老屋要1400年才能完成。
 
新北市近5年只有16件都更整合成功,約1600戶,新北市有67萬老屋,則完成都更要2000年。
 
請注意是1400年及2000年!人的壽命才幾年?這不但是危險的生命財產問題,也是嚴重的國安問題了!台灣政府非常沒效率而且勇於內鬥,已經淪落到危害自己住的房子了!全國都當關注這個問題!
 
.......................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)